부동산 '공동명의' 장단점

 

 

부동산 공동명의

부부공동명의 등기란 주택을 구입하거나 임차할 때 부부가 공동명의로 등기하는 것을 말한다.

주택을 양도하거나 상속받는 경우 세금감면 효과가 있다. 부부공동명의 비율은 해마다 증가해 약 50%를 차지하고 있다.

공동명의로 할 때 지분을 나눌 수 있다. (예: 5:5 / 7:3 등)

 

 

▶ 공동명의 장점

공동명의가 후에 팔 때 양도세 절감 효과가 있다. 

양도소득세란 재산의 소유권을 양도하면서 발생하는 소득에 대해 부과하는 조세를 말한다.

부부가 공동명의로 등기한 경우 과세표준이 낮아지기 때문에 양도소득세에 대한 부담을 덜 수 있다. 주택이 단독 명의일 경우 기본공제 1인당 250만 원으로 제한돼 있다. 하지만 부부 공동명의라면 2인 500만 원을 공제받을 수 있다.

 

매년 납부하는 종합부동산세 절세 효과가 있다.

종합부동산세는 개인당 부과되는 세금이다. 재산세 과세대상인 주택 공시가격 합산 금액이 6억 원을 초과하면 종합부동산세를 납부해야 한다. 1세대 1 주택자일 경우, 종합부동산세 부과기준 금액이 11억 원을 초과하면 과세된다.

예를 들어 10억원인 주택을 단독명의로 보유하고 있다면 과세기준인 6억 원을 넘었기 때문에 과세 대상이 된다. 그러나 부부공동명의로 하면 종합부동산세 대상에서 제외된다. 공제 금액은 11억 원이 아닌, 부부 각자에 대해 6억 원씩, 총 12억이 넘어야 종합부동산세를 부담하게 된다.

 

3 주택 이상의 다주택자나 조정대상지역의 2 주택자는 2021년 누진세율이 인상됨에 따라 단독 명의가 유리하기 때문에 이에 유의해야 한다.

 

상속세가 줄어들 수 있다.

배우자 일방이 사망하는 경우 상속이 개시된다. 이로 인해 납부하는 상속세는 그 배우자의 모든 상속 재산을 대상으로 과세 표준이 결정되고 이에 따른 상속세가 적용된다. 만약 부부공동명의로 등기했을 경우 사망한 배우자의 지분만큼만 상속 재산이 계산되기 때문에 상속세가 줄어들 수 있다.

 

 

▶ 공동명의 단점

증여세, 취득세, 등록세 등 세금과 각종 기타 비용이 추가적으로 발생할 수 있다.

부부 모두 주택 보유자로 되기 때문에 다른 주택 매매 시 무주택자 취득세 공제 혜택을 받지 못한다. 또한 보유기간 2년 미만 시 양도소득세 절세 효과가 없으므로 주의해야 한다. 또한 단독명의에서 부부공동명의로 부동산 등기를 할 때, 증여세와 취득세, 등록세 등기수수료 등을 부담할 수 있으므로 어느 것이 유리한지 잘 판단해야 한다.

 

공동명의로 인해 재산이 증가했을 경우 국민연금, 건강보험료 등이 추가될 수 있다.

만약 남편이 직장인이고 아내가 전업주부라면, 남편의 피부양자로 상정 돼 있어 보험료 부담이 적다. 그러나 피부양자 기준인 부동산 공시가격에 충족하지 못했을 경우 아내의 4대 보험료 부담이 증가할 수 있다. 

 

대출, 계약변경, 사고팔때 명의자 모두 같이 참석해한다는 번거로움이 있을 수 있다.

 

 

▶ 공동명의  하는 방법

분양을 받을 경우에는 분양사에 문의하고, 매매를 한다면 관할 시군구청에 문의하면 안내를 받을 수 있다.

금액에 따라, 증여 신고를 해야 할 수도 있다. (배우자 증여는 6억 원까지 공제 가능)

대출할 때도 공동명의로 해야 하므로 인감, 초본, 건강보험자격등 서류를 준비해야 한다.