공인중개사 '중개사법' 빈출 지문 모음 2
과징금은 해당 부동산 가액의 100분의 30 범위 내에서 부과한다.
과징금 부과 후, 1년 경과시 1차 이행강제금은 부동산평가액의 10%를 부과하고, 또다시 1년 경과 후에는 2차 이행강제금을 부동산평가액의 20%를 부과한다.
종교단체의 명의로 그 산하 조직이 보유한 부동산에 관한 물권을 등기한 경우, 그 등기는 탈세 등의 목적이 아닌 한, 유효하다.
특례가 인정되는 경우를 제외하고 명의신탁약정은 무효이다.
대항력은 주택의 인도를 받고 전입신고(주민등록)를 하면 익일(다음 날) 오전 0시부터 발생된다. 확정일자는 대항력과는 무관하며 대항요건에 확정일자가 가미된 경우 우선 변제권이 발생된다.
임차인이 임대차기간 종료 2개월 전까지 갱신거절의 통지를 하지 않은 경우, 그 기간 만료 시에 전 임대차와 동일한 조건으로 묵시적 갱신이 된다.
임차인이 2기의 차임액을 연체한 경우에는 묵시적 갱신이 허용되지 않는다.
임대인이 임대차기간 종료 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 갱신거절의 통지를 하지 않은 경우, 그 기간 만료 시에 전 임대차와 동일한 조건으로 묵시적 갱신이 된다.
묵시적 갱신이 된 후, 임차인에 의한 계약해지의 통지는 임대인이 그 통지를 받은 날로부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.
임차인이 주택의 인도를 받고 주민등록을 마친날과 제3자의 저당권설정등기일이 같은 날이면 임차인은 저당권의 실행으로 그 주택을 취득한 매수인에게 대항하지 못한다.
임차인이 임차권등기를 통하여 대항력을 가지는 경우, 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.
소액임차인의 최우선변제권은 주택가액(대지가액 포함)의 2분의 1에 해당하는 금액까지만 인정된다.
주택임대차계약이 묵시적으로 갱신된 경우, 임차인은 임대인에게 언제든 계약해지를 통지할 수 있다.
임차권등기명령 신청서에 신청의 취지와 이유를 적어야 하고, 임차권등기의 원인이 된 사실을 소명할 필요가 있다. 임차권등기명령은 기간이 종료되었으나 보증금을 반환받지 못한 사실을 소명하여야 한다.
임대차계약을 체결하려는 자는 임대인의 동의를 받아 확정일자 부여기관에 해당 주택의 확정일자 부여일 정보의 제공을 요청할 수 있다.
임차인이 상속인 없이 사망한 경우 그 주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인 관계에 있는 자가 임차인의 권리와 의무를 승계한다.
임차인이 임차주택에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결에 따라 경매를 신청하는 경우 반대의무의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다.
확정일자를 받아야 우선변제권이 인정된다.
다세대주택인 경우 전입신고시 지번과 동 호수까지를 정확하게 기재하여야 대항력을 인정받는다.
대항력을 갖춘 임차인이라도 저당권설정등기 이후 증액된 임차보증금에 관하여는 저당권에 기해 주택을 경락받은 소유자에 대항할 수 없다.
차임의 증액청구에 관한 규정은 임대차계약이 종료된 후 재계약을 하는 경우에는 적용되지 않는다.
확정일자는 확정일자번호, 확정일자 부여일 및 확정일자 부여기관을 주택임대차계약증서에 표시하는 방법으로 부여한다.
주택임차인이 그 지위를 강화하고자 별도로 전세권설정등기를 마쳤더라도 주택임대차보호법상 대항요건을 상실하면 이미 취득한 주택임대차보호법상 대항력 및 우선변제권을 상실한다.
주택임대차보호법상 주택공사, 지방공사, 중소기업은 대항력이 인정되는 법인에 해당된다. 주택임대차보호법상 대항력이 인정되는 법인은 대통령령으로 정한다.
주택임대차보호법에서 확정일자는 주민자치센터, 공증인사무소, 법원등기소 등에서 받을 수 있다.
일부를 주거 이외의 용도로 사용하더라도, 대부분의 주된 용도가 주거용이면 '주택임대차보호법'상의 보호대상이 된다.
임대차기간에 관한 분쟁이 발생한 경우 그 주택임대차분쟁의 당사자는 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있다.
경제사정의 변동으로 약정한 차임이 과도하게 되어 적절하지 않은 경우, 임대차기간 중 을은 그 차임의 20분의 1의 금액을 초과하여 감액을 청구할 수 있다.
상가건물 임대차보호법 상 서울특별시 기준 환산보증금 9억 원을 초과하는 경우 임차인에게는 우선변제권이 인정되지 않는다.
상가의 임차인이 사업자등록과 해당 상가를 인도받으면 다음 날부터 대항력을 취득한다.
상가의 임대인은 임차인이 임대차기간 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우, 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.
상가임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.
상가임차인의 계약갱신요구권에 의하여 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다.
권리금계약이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말한다.
국토교통부장관은 권리금에 대한 감정평가의 절차와 방법 등에 관한 기준을 고시할 수 있다.
국토교통부장관은 권리금계약을 체결하기 위한 표준권리금계약서를 정하여 그 사용을 권장할 수 있다.
임차권은 임차주택에 대하여 민사집행법에 따른 경매가 행하여진 경우에는 그 임차주택의 경락에 따라 소멸한다.(원칙:소제주의). 다만, 보증금이 전액변제되지 아니한 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다.(예외: 인수주의)
상가건물 임대차에서 임대인의 차임증액청구는 연 5%를 초과할 수 없다.
서울특별시의 경우 현재 보증금이 6천5백만 원 이하의 소액보증금에 대하여 일정액인 2천2백만 원까지 최우선변제받을 수 있다.
임대차계약의 당사자가 아닌 이해관계인은 관할 세무서장에게 임대인 임차인의 인적사항이 기재된 서면의 열람을 요청할 수 없다.
임대인의 동의를 받고 전대차계약을 체결한 전차인은 임차인의 계약갱신요구권 행사기간 이내에 임차인을 대위하여 임대인에게 계약갱신 요구권을 행사할 수 있다.
임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 법령에 따른 사업자등록을 신청하면 그다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.
임차인은 대항력과 확정일자를 갖춘 경우라도, 경매에 의해 매각된 임차건물을 양수인에게 인도하지 아니하면 보증금을 받을 수 없다.
상가건물은 임대차를 등기한 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.
법원경매 진행절차 : 경매신청 및 경매개시결정 > 배당요구의 종기결정 및 공고 > 매각의 준비 > 매각 및 매각결정기일의 지정 공고 통지 > 매각의 실시 > 매각허부결정절차 > 매각대금의 납부 > 배당절차 > 소유권이전등기 등의 촉탁 > 부동산 인도 또는 명도
부동산경매에 있어서 담보목적이 아닌 최우선순위 소유권이전등기청구권보전의 가등기는 매각으로 소멸하지 않는다.
부동산경매에 있어서 매각부동산 위의 모든 저당권과 담보가등기권리는 매각으로 소멸된다.
부동산경매에 있어서 임차건물이 매각되더라도 보증금이 전액변제되지 않는 한 대항력 있는 임차권은 소멸하지 않는다.
최선순위 전세권은 원칙적으로 경락인에게 인수되나, 예외적으로 배당요구를 한 경우(전액 배당받지 않아도)에는 소멸된다.
압류의 효력이 발생한 후에 경매목적물의 점유를 취득한 유치권자는 매수인에게 대항할 수 없다.
배당우선순위 : 경매절차비용 > 소액임차보증금 > 의료보험비 > 일반채권
민사집행법상 경매 물건의 매수신청보증금은 법원에서 정하는 최저매각가의 10%를 보증금으로 납부한다.
차순위매수신고는 그 신고액이 최고가매수신고액에서 그 보증액을 뺸 금액을 넘는 때에만 할 수 있다.
매수인은 매각대금을 다 낸 때에 매각의 목적인 권리를 취득한다.
가압류채권에 대항할 수 있는 전세권은 그 전세권자가 배당요구를 하면 매각으로 소멸된다.
재매각절차에서 전의 매수인은 매수신청을 할 수 없
으며, 매수신청의 보증을 돌려줄 것을 요구하지 못한다.
토지소유권 또는 지상권의 저분의 효력은 입목에 미치지 아니한다.
입목을 베어 낸 경우에도 저당권의 효력은 미치는 것이며 설사 입목의 성질이 변한다 하더라도 저당권의 효력이 미치게 되는데, 이를 저당권의 물상대위성이라 한다.
입목의 경매나 그 밖의 사유로 토지와 그 입목이 각각 다른 소유자에게 속하게 되는 경우에는 토지소유자는 입목소유자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다.
입목에 대한 등기에 관하여 이 법에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 부동산등기법을 준용한다.
지상권자에게 속하는 입목이 저당권의 목적이 되어 있는 경우에는 지상권자는 저당권자의 승낙 없이 그 권리를 포기하거나 계약을 해지할 수 없다.
중개대상물이 아닌 것 : 미채굴 광물, 무주부동산, 선박, 분묘기지권, 특허권, 질권, 국유지, 하천, 공도, 바닷가, 빈지, 간석지, 공유수면, 국공유지 중 행정재산, 미등록지, 일필일부의 매매 교환 저당권설정, 비정착 건축물, 비닐하우스, 판잣집, 이동주택, 대토권, 입주권, 당첨권, 수목, 농작물, 미분리 과실, 축대, 담장, 도로의 포장 등
중개대상물인 건축물에는 기존의 건축물뿐만 아니라 장차 건축될 특정의 건물도 포함될 수 있다. 예컨대 분양권이나 입주권이 해당된다.
'중개' 정의에서 말하는 '그 밖의 권리'에는 저당권 등 담보 물권과 법률행위를 통해 득실변경되는 용익물권도 포함된다.
입목에 관한 볍률에 따라 등기된 입목은 중개대상물에 해당한다.
공용폐지가 되지 아니한 행정재산인 토지는 사적 거래가 될 수 없기 때문에 중개대상물에 해당하지 않는다.
미채굴광물은 국가의 소유로 사적으로 거래할 수 없다.
금전채권은 부동산이 아니므로 중개대상물이 될 수 없다. 다만, 금전채권의 소비대차약정에 부수하여 저당권이 중개대상물에 설정되는 경우 그 설정행위에는 개입할 수 있다.
점유는 법률행위, 즉 계약관계로 설정되거나 이전되는 것이 아니므로 중개개입 여지가 없다.
토지거래허가구역이라 하더라도 허가를 받고 거래가 가능하므로 중개대상물에 해당한다.
국토교통부장관이 직접 시험을 시행하려는 경우에는 미리 공인중개사 정책심의위원회의 의결을 거쳐야 한다.
공인중개사자격증의 재교부를 신청하는 자는 재교부신청서를 자격증을 교부한 시도지사에게 제출해야 한다.
시도지사는 공인중개사시험의 합격자에게 공인중개사 자격증을 교부해야 한다.
시험시행기관장은 시험에서 부정한 행위를 한 응시자에 대하여는 그 시험을 무효로 하고, 그 처분이 있은 날부터 5년간 시험 응시자격을 정지한다.
시험시행기관장은 시험을 시행하려는 때에는 예정 시험일시 시험방법 등 시험시행에 관한 개략적인 사항을 매년 2월 말일까지 일간신문, 관보, 방송 중 하나 이상에 공고하고, 인터넷 홈페이지 등에도 이를 공고해야 한다.
공인중개사 정책심의위원회 위원장은 국토교통부 제1 차관이 된다.
심의위원회는 위원장 1명을 포함하여 7명 이상 11명 이내의 위원으로 구성한다.
심의위원회에서 중개보수 변경을 심의한 경우라도, 중개보수는 법률이나 법률에 근거한 명령, 시도 조례에 따라야 할 사항이다.
심의위원회 위원이 해당 안건에 대하여 연구, 용역 또는 감정을 한 경우 심의위원회의 심의 의결에서 제척 된다.
위원장이 부득이한 사유로 직무를 수행할 수 없을 때에는 위원장이 미리 지명한 위원이 그 직무를 대행한다.
공인중개사협회의 설립인가에 관한 사항은 국토교통부장관의 고유 전속적인 권한사항이다.
국토교통부에 공인중개사 정책심의위원회를 둘 수 있다.
심의위원회의 위원이 해당 안건에 대하여 자문을 한 경우 심의위원회의 심의 의결에서 제척 된다.
공인중개사 정책심의위원회의 부위원장 제도는 없다.
심의위원회의 회의는 재적위원 과반수의 출석으로 개의하고 출석위원 과반수의 찬성으로 의결한다.
시도지사는 공인중개사 자격시험 합격자의 결정 공고일부터 1개월 이내에 시험합격자에 관한 사항을 공인중개사자격증교부대장에 기재한 후 자격증을 교부해야 한다.
공인중개사의 자격이 취소된 후 3년이 지나지 아니한 자는 공인중개사가 될 수 없다.
공인중개사가 다른 사람에게 자기의 성명을 사용하여 중개업무를 하게 한 경우, 시 도지사는 그 자격을 취소해야 한다.
무자격자가 자신의 명함에 중개사무소 명칭을 부동산뉴스, 그 직함을 대표라고 기재하여 사용하였다면, 이는 유사 명칭을 사용한 것으로 보아야 한다.
실무교육과 연수교육은 시도지사가 실시한다.
실무교육의 교육시간은 28시간 이상 32시간 이하이다.
실무교육을 받은 개업공인중개사 및 소속공인중개사는 실무교육을 받은 후 2년마다 12시간 이상 16시간 이하의 연수교육을 받아야 한다.
공인중개사가 중개사무소의 개설등록을 신청하려는 경우, 등록신청일 전 1년 이내에 '시도지사'가 실시하는 실무교육을 받아야 한다.
분사무소 설치신고의 경우에는 그 분사무소의 책임자가 그 신고일 전 1년 이내에 실무교육을 받아야 한다.
고용관계 종료신고 후 1년 이내에 다시 중개보조원으로 고용신고의 대상이 된 자는 시도지사 또는 등록관청이 실시하는 직무교육을 받지 않아도 된다.
국토교통부장관이 마련하여 시행하는 교육지침에는 교육의 목적, 교육대상, 교육과목 및 교육시간, 강사의 자격, 수강료, 수강신청, 출결확인, 교육평가, 교육수료증 발급 등 학사 운영 및 관리, 그 밖에 균형 있는 교육의 실시에 필요한 기준과 절차가 포함되어야 한다.
직무교육의 교육시간은 3시간 이상 4시간 이하로 한다.
국토교통부장관, 시도지사 및 등록관청은 필요하다고 인정하면 개업공인중개사 등의 부동산 거래사고 예방을 위한 교육을 실시할 수 있다.
연수교육은 시도지사가 의무자에게 개별적으로 통지를 하며, 관보에 공고할 사항은 아니다.
연수교육을 정당한 사유 없이 받지 않으면 500만 원 이하의 과태료를 부과한다.
등록통지를 받고 등록증을 교부받기 전에 중개업을 영위한 경우에는 무등록 중개업에 해당하지 않는다. 다만, 업무개시요건을 갖추지 않은 상태이므로 업무정지처분을 받을 수 있다.
소속공인중개사는 중개사무소를 두려는 지역을 관할하는 등록관청에 개설등록을 신청할 수 없다.
개설등록을 신청받은 등록관청은 그 등록 여부를 신청일부터 7일 이내에 신청인에게 서면으로 통보해야 한다.
주택분양 대행업무는 법인인 개업공인중개사에게 허용되는 업무이다.
농업협동조합법에 따른 지역농업협동조합은 공인중개사 법령에서 정한 개설등록기준을 적용받지 않는다.
가설건축물대장에 기재된 건축물을 사무소로 확보한 등록신청자에 의한 중개업 등록은 허용되지 않는다.
상법상 회사는 회사의 종류를 불문하고 모두 자본금이 5천만 원 이상이어야 개설등록을 할 수 있다.
동록관청이 중개사무소등록증을 교부한 때에는 이 사실을 다음 달 10일까지 공인중개사협회에 통보해야 한다.
대표자는 공인중개사이어야 하며, 대표자를 제외한 임원 또는 사원의 3분의 1 이상은 공인중개사이어야 한다.
법인의 대표자, 임원 또는 사원의 전원이 실무교육을 받았어야 등록이 가능하다.
공인중개사협회에 통보해야 하는 경우 : 중개사무소등록증을 교부한 때, 휴업기간변경신고를 받은 때, 중개보조원 고용신고를 받은 때, 업무정지처분을 한 때
중개법인의 분사무소 책임자는 반드시 공인중개사이어야 한다.
등록관청은 개설등록을 하고 등록신청을 받은 날부터 7일 이내에 등록신청인에게 서면으로 통지해야 한다.
합명회사가 개설등록을 하려면 사원 전원이 실무교육을 받아야 한다.
법인 아닌 사단은 개설등록을 할 수 없다.
금고 이상의 실형의 선고를 받고 일반사면을 받은 자는 즉시 결격사유에서 해소되기 때문에 개업공인중개사가 될 수 있다.
금고 이상의 실형의 선고를 받고 형집행면제를 받은 날로부터 3년이 지나지 않은 자는 개업공인중개사가 될 수 없다.
금고 이상의 실형의 선고를 받고 가석방된 자는 가석방된 날로부터 잔여형기를 경과하고 다시 3년이 지나야 결격사유에 해당하지 않는다.
선고유예는 집행유예와는 달리 형의 선고를 받지 않은 것이므로 결격사유에 해당하지 않는다.
공인중개사법이 아닌 다른 법률을 위반 벌금형의 경우 액수를 불문하고 결격사유에 해당하지 않는다.
공인중개사자격의 정지처분을 받은 자는 그 정지기간(최대 6개월) 동안만 결격사유에 해당한다.
매각허가결정에 대하여 항고하고자 하는 사람은 보증으로 매각가격의 10분의 1을 공탁해야한다.
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